„Jei būčiau žinojęs, kad susidursiu su tokiomis problemomis, niekuomet nebūčiau taip neapdairiai pasielgęs, - sako pavardės nenorėjęs atskleisti vilnietis verslininkas, prieš porą metų už tris milijonus litų įsigyjęs žemės sklypą už Vilniaus oro uosto. – Maniau, kad nekilnojamasis turtas – geriausia investicija, todėl ilgai nesvarstęs nusipirkau sklypą, kuriame planavau plėtoti automobilių verslą. Tačiau vėliau paaiškėjo, kad ant mano žemės nieko negalima statyti, nes savivaldybė numačiusi ten tiesti naują Vilniaus oro uosto pakilimo taką. Atsidūriau beviltiškoje situacijoje“.

      Įmonės „Baltijos investicijų sintezė“, rengiančios  ir įgyvendinančios investicinius projektus, direktorius Remigijus Kazlauskas pripažyįsta, kad rekordinis nekilnojamojo turto kainų kilimas bei didelis šio sektoriaus pelningumas į rinką priviliojo daug dalyvių, kurie vėliau pasijuto atsidūrę tokioje padėtyje kaip ir mūsų kalbintas verslininkas. „Pastarųjų metų kainų kilimo tendencijos kėlė iliuziją, kad investicijos į bet kokį nekilnojamąjį turtą visą laiką turėtų likti ne tik nerizikingos, bet ir labai pelningos. Susiklostė tokia situacija, kad nemažai žmonių pirko žemės sklypus, nes jie buvo pigūs, gražiose vietovėse, be to, ten geras susisiekimas. Tačiau, deja, ne tik šie dalykai svarbūs. Didžiausia problema, kad žmonės prieš pirkdami žemę nepasidomi, ką ten bus galima projektuoti ir statyti.

Įsivaizduokite tik po kurio laiko dauguma sužino, kad ten negalima nieko statyti, nes žemė priskirta žaliajai zonai,  arba statybos dėl aplinkosaugos, urbanistikos ar inžinierinių niuansų yra ribojamos. Tokius sklypus pelningai parduoti sunku, o kartais net ir neįmanoma“, - sakė direktorius.

 

Reikia domėtis perspektyvomis

 

      Ką belieka daryti tokiems žmonėms ?  „Tiek įsigijusiems žemės per nekilnojamojo turto bumą, tiek tiems, kuriems nuosavybė į žemę buvo atkurta, reikėtų atlikti „auditą“, kad jie realiai suvoktų savo padėties tragizmą“, - atvirai sako pašnekovas.

      Pasak jo, pirmiausia reikia sužinoti, ar žemė perspektyvi, tai yra patenka į urbanizuojamą (užstatomą) teritoriją ar ne. Jei taip būtina nustatyti žemės naudojimo pobūdį – leistiną būsimų statinių paskirtį, prognozuojamą užstatymo intensyvumą, inžinierinės struktūros plėtojimo būdą, laiką, išlaidas, kooperacijos būtinybę ir pan. Įvertinus valstybės ar savivaldybės planus dėl infrastruktūros plėtros, naudinga nustatyti, kokiu metu sklypą geriausia parduoti, kad savininkas gautų maksimalią nauda. Pasirodo, kartais geriausias laikas tik po 5-7 metų.

      Specialistų teigimu, žemės savininkai turėtų aktyviai dalyvauti miestų bendrųjų planų svarstymuose, sudarant patvirtintų bendrųjų planų atskirų teritorijų plėtros

koncepciją, nes tik taip jie priartės prie savo sklypo detaliojo plano rengimo. „Iki 2007 m. pabaigos visos savivaldybės privalo užbaigti savo teritorijų bendruosius planus. Pavyzdžiui, dabar Vilniaus mieste ir rajone vyksta bendrųjų planų viešieji svarstymai. Nuo miesto valdininkų sprendimo priklausys, kokiu keliu pasuks miesto plėtra. Galite įsisvaizduoti: jei jūsų žemę priskirs žaliajai miesto zonai, ją pelningai parduoti bus sunku, jei ji pateks į urbanizuojamą teritoriją, jos vertė pakils dešimteriopai daugiau ar daugiau. Todėl labai svarbu, kad jūsų interesams būtų atstovaujama priimant miesto plėtros sprendimus, - sako R. Kazlauskas. – Tai ilgalaikiai procesai, reikalaujantys daug urbanistinių ir juridinių žinių, kantrybės, argumentuotų įrodinėjimų, todėl geriausia kreiptis į profesionalus, kurie atstovautų žemės savininko interesams“.

      Protingi pirkėjai, norintys didelės investicijų grąžos, dar prieš įsigydami nekilnojamąjį turtą turi domėtis realiomis galimybėmis ir profesionaliai vertinti perspektyvas. „Užsienio investuotojai, ieškatys sklypų savo verslo planams realizuoti, bet ko tikrai neperka. Jie žino, kad tik su miestų bendraisiais planais, plėtros tendencijomis susipažinę specialistai gali numatyti sklypo perspektyvas, jo plėtros studijas, taktiką nustayti, kiek laiko ir lėšų prireiks sklypo išplanavimo dokumentacijai parengti. Jie kreipiasi į tokias įmones kaip mūsų, prašydami parinkti tinkamiausius variantus“, - sako pašnekovas.

      Lietuvoje trūksta parengtų ir suplanuotų žemės sklypų, kurie pritrauktų užsienio investicijas.  „Tik įstatymų numatyta tvarkasuplanuotas sklypas tampa preke, kurią investuotojas gali ir nori pirkti. Beje, sklypas vertę įgija tik tuomet, kai investuotojas juo domisi. Jis, o ne perpardavėjas paprastai sumoka ir geriausią kainą. Tačiau prieš pirkdamas sklypą investuotojas pardavėjui kelia reikalavimus, kad sklypo perspektyvos būtų įteisintos juridiniuose dokumentuose. Rimti žemės pirkimo sandoriai tęsiais nuo metų iki trejų. Dažnai investuotojai su savininkais, kurių sklypais domisi, sudaro preliminarias sutartis, sumoka 5-15 proc. avansą, o savininkas įsipareigoja parengti žemės sklypo planą, atitinkantį investuotojo lūkesčius.  Mūsų įmonė teikia tokią paslaugą“.

      „Baltijos investicijų sintezė“  nustato ne tik žemės sklypo vertę, plėtros galimybes, riziką, bet ir parenka galimą pirkėją ar suranda jam pardavėją, išsiaiškina, kokios prekės nori pirkėjas, kokius darbus ir per kokį laiką reikės atlikti, kokios bus išlaidos. „Dažnai žemės savininkai nėra specialistai, o norintys ją įsigyti, pavyzdžiui, užsienio investuotojai, nežino Lietuvos įstatymų, valdiškų institucijų darbo specifikosir pan. Mūsų profesionalai padeda pasiekti tai, ko reikia abiem pusėms – pardavėjui padeda sukurti didžiausią žemės sklypo pridėtinę vertę, o pirkėjui investuotojui – įsigyti jo lūkesčius atitinkančią prekę“, - sako R. Kazlauskas,  vadovaujantis įmonei, kuri jau keletą metų dirba su Lietuvos ir užsienio bendrovėmis.